С 1 сентября 2026 года на Кипре вступают в силу изменения в правилах применения НДС к операциям с зданиями и к льготной ставке 5% для жилой недвижимости. Это не означает единую новую ставку для каждой покупки: итог зависит от типа объекта, момента передачи и того, считается ли здание впервые эксплуатируемым.
Что меняется для зданий
Вместо прежней привязки к пятилетнему сроку и отдельным условиям последующего использования центральным становится понятие первой эксплуатации. Для целей НДС первая эксплуатация связана с первым использованием здания после его передачи или строительства — собственником, арендатором или иным пользователем.
«Первое использование» определяется как систематическое использование или эксплуатация объекта в течение не менее 18 месяцев. Поэтому при покупке важно документально проверить дату первой эксплуатации, характер использования и статус продавца.
Как это влияет на покупателя
Новая логика может изменить VAT-статус отдельных объектов на вторичном и переходном рынке. Объект, который фактически использовался систематически не менее 18 месяцев, может оцениваться иначе, чем неиспользованный объект, даже если с момента завершения строительства прошло много времени. До подписания договора запросите у продавца документы о завершении строительства, первой эксплуатации и предыдущих поставках.
Льготная ставка 5%
Льготный VAT 5% не применяется автоматически ко всем покупателям. Он связан с условиями покупки или строительства основного и постоянного жилья и подтверждается через Tax For All. Для конкретного объекта необходимо отдельно проверить требования к назначению жилья, площади, стоимости, заявлению и переходным правилам.
Изменения с 1 сентября 2026 года также уточняют связь между первой эксплуатацией и применением льготной ставки, в том числе для ремонта и реконструкции жилой недвижимости. Перед расчётом бюджета получите письменное подтверждение у налогового консультанта или продавца.
Практический чек-лист
- Уточните, является ли сделка облагаемой НДС или освобождённой.
- Проверьте дату завершения строительства и дату первой эксплуатации.
- Подтвердите, было ли систематическое использование не менее 18 месяцев.
- Если рассчитываете на 5%, заранее проверьте право на льготу и документы в TFA.
- Зафиксируйте VAT-статус и расчёт в договоре или приложении к нему.
Официальные источники
- Tax Department: VAT и недвижимость — https://www.gov.cy/mof-tax/documents/f-p-a-kai-akiniti-idioktisia/
- Tax Department: reduced VAT rate 5% — https://www.gov.cy/mof-tax/en/documents/meiomenos-syntelestis-f-p-a-5/
- Реестр законодательства и K.D.P. 102/2026 и 103/2026 — https://www.gov.cy/mof-tax/documents/nomothesia-foroy-prostithemenis-axias-f-p-a/nomothesia-poy-ischyei-apo-1i-fevroyarioy-2002/diatagmata/
- Уведомление Tax Department от 4 мая 2026 о переходных заявлениях — https://www.gov.cy/oikonomia/exetasi-ypefthynon-diloseon-gia-tin-epivoli-meiomenou-syntelesti-fpa-5-gia-tin-agora-i-anegersi-katoikias-apo-ton-eforo-forologias-mechri-31-dekemvriou-2026/
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную налоговую или юридическую консультацию.